برای اطلاع از آخرین مقالات علمی و اخبار کرونا(COVID-19) کلیک کنید

مشخصات

عنوان:

بررسی ضوابط و مقررات توزیع رانت اقتصادی زمین در طرح های توسعه شهری



گروه تخصصی:  علوم انسانی

سازمان مجری:  پژوهشگاه علوم انسانی و اجتماعی 

گروه پژوهشی: پژوهشی برنامه ریزی شهری و منطقه ای

پژوهشگران: 
قاسمی ایرج (مسئول طرح)
رازانی اسد (همکار طرح)
جمشیدزاده ابراهیم (همکار طرح)
شهابی منیرالسادات (همکار طرح)
فولاد عباس (همکار طرح)
احمدی حسن (همکار طرح)
کلانتری خلیل (همکار طرح)

تاریخ خاتمه:  اسفند 1388

کارفرما: معاونت پژوهش و فناوری جهاددانشگاهی

خروجی طرح: 

ارائه گزارش نهایی طرح به کارفرما


نوع: کاربردی

 
تلفن: 2-664975615? 5-66951593-021

نشانی سازمان مجری: تهران، خیابان انقلاب، خیابان دانشگاه، خیابان شهید وحید نظری، پلاک 89
 

چکیده:

زمین و طرح های توسعه شهری رابطه ای دوجانبه دارند؛ در حالی که اجرا یا عدم اجرای اغلب طرح های توسعه شهری به این عنصر و قوانین مرتبط با آن پیوند خورده است، اجرای این طرح ها نیز با تغییراتی که در شهرها ایجاد می کنند، ارزش اراضی و املاک شهری را تحت تاثیر خود قرار داده و می توانند مرغوبیت و یا مطلوبیت زمین و ساختمان را افزایش یا کاهش دهند.
افزایش ارزش زمین در اثر اقدامات عمرانی مالک، مشمول اصل احترام به مالکیت خصوصی می باشد؛ لیکن اضافه ارزش ایجاد شده ناشی از طرح ها و سرمایه گذاری های بخش عمومی، که اصطلاحا «درآمد غیرمکتسبه» یا «رانت» خوانده می شود و ناشی از اقدامات مالک نیست، منشا بی عدالتی در شهرها می باشد. سوال محوری این است که رانت زمین چگونه بوجود می آید؟ و با چه راهبردهایی می توان رانت ناشی از اجرای طرحهای توسعه را در شهرها باز توزیع کرد؟ از این رو، پژوهش حاضر با هدف رسیدن به راهکارهای تحقق عدالت اجتماعی از طریق بازتوزیع رانت ناشی از طرح های توسعه شهری بنیان گذارده شده است
.
برای رسیدن به هدف تحقیق، از روش های اسنادی و پیمایشی استفاده شده و با مصاحبه و تکمیل پرسشنامه از 75 نفر از صاحبان بنگاههای معاملات املاک در حوزه پیرامونی سه نمونه طرح نواب، خط یک مترو و پارک شهری در منطقه 4 و نیز مصاحبه با 10 نفر از صاحب نظران و متخصصان موضوع، اطلاعات جمع آوری گردید.
یافته های اسنادی نشان می دهد که دولتها به طور عمده از سه شیوه کلی،1- دریافت عوارض و یا مالیات از اضافه ارزش حاصله، 2- تصاحب بخشی از زمین مالک در ازای امتیازات به دست آمده و 3- خرید زمین قبل از اجرای طرح و فروش آن بعد از اجرای طرح؛ استفاده کرده اند. مطالعات میدانی گویای آن بود که این روشها در ایران هم دارای سوابق اجرایی است.
راهکارها و روش هایی که تا کنون در تهران تجربه و یا پیشنهاد شده اند را می توان در چهار گروه دسته بندی کرد
:
ـ فعالیت مستقیم بخش عمومی در تصرف و عرضه زمین شهری
ـ ایجاد محدودیت در حق استفاده از زمین در قالب قوانین و مقررات کاربری زمین شهری
ـ تدوین قوانین و سیاست های مالیاتی و اخذ عوارض از درآمدهای ناشی از رانت زمین
ـ استفاده از قوانین تسهیل گر کارکرد بازار در ارتباط با زمین
با توجه به تجارب موجود در داخل و خارج و یافته های میدانی، راهبردهای ممکن برای توزیع مجدد و تا حدودی کنترل رانت در سه سطح محله ای، منطقه ای و شهری - فراشهری دسته بندی و پیشنهاد شده و الزامات اجرایی هریک ارایه گردید. برای تحقق اهداف طرح چهار گونه اقدام پیشنهاد می شود که عبارتند از؛ مطالعه و بازتعریف محلات شهر تهران، اصلاح ساختار مدیریت شهری، بازنگری در قوانین و مقررات کشوری و ایجاد نهادهای مستقل در سطح مناطق شهری
.



کلیدواژگان: زمین شهری، رانت زمین، ضوابط توزیع رانت، طرح توسعه شهری، توزیع رانت، ارزش زمین

 
 
Title:

Investigating the rules and regulations of land economic rent distribution in Tehran urban development plans



Abstract:

The land and urban development plans has a reciprocal relation. While implementing or non-implementing of most of the urban plans are linked by their rules and regulations. On the other hand, as urban development plans create several changes in urban areas, thus they change the value of urban lands and properties, and also increase or decrease the desirability of lands and properties.
Increase in value of land, due to implementing any developmental activities by the land owners, are respected to private ownership. But in this process any increase in land value which is due to implementing some plans or investment by public sector, create some increase in the values of lands or properties which is called "increment income" or "rent" This increase in the land value is not due to some action by the owner, but this phenomenon creates injustice in urban areas. Thus the main question is that, how the rent of land is created? and by which strategy the rent of land, which is due to implementation of urban development plans, can be redistributed in the cities?
To achieve the above question, related economic and urban management theories were carefully analyzed and a theoretical framework was formulated and factors creating "rent" in urban lands in TEHRAN, were identified. The required data was collected by face to face interview with 10 experts and 75 questionnaires were filled out, from owners of broadcasting trading, in three urban areas of NAVVAB, lain 1 of under grand railway (METRO) and local city park, located in region 4. It is reveled from the findings that for solving this problem three method are used by the government. These methods are:
1) Obtaining tax and tolls from value added created by rent.
2) Occupying part of the properties.
3) Buying the land before implementing the plan and selling it after implementation of the place.
The study showed these methods have its own history in IRAN. Base on the studies conducted in this issue and results of the survey, for controlling or redistribution of the rent, several strategies at local, regional and urban levels were provided. To achieve the objectives of the plan four actions were suggested. These are; Studying and redefinition of urban neighborhood in Tehran, reforming structure of urban management, reconsidering of lows and rules of the country and establishing independent organizations at regional and urban levels.   



Keyword(s): urban land, land rent, regulation of distribution rent, urban development plan, distribution of rent, land value