مشخصات

عنوان:

بررسی روشهای تامین مالی نوسازی مسکن در بافتهای فرسوده شهری (نمونه بافت فرسوده تهران)



گروه تخصصی:  علوم انسانی

سازمان مجری:  پژوهشگاه علوم انسانی و اجتماعی 

گروه پژوهشی: برنامه ریزی شهری و منطقه ای

پژوهشگران: 
عسگری نقی (مسئول طرح)
صالحی احمد (همکار طرح)
چاوشی سیدکاظم (همکار طرح)
زمان زاده سهراب (همکار طرح)
فرجی ملائی امین (همکار طرح)
جمالیان محسن (همکار طرح)
افراسیابی توران (همکار طرح)
حسینی مریم (همکار طرح)

تاریخ خاتمه:  1391 آبان

کارفرما: 

خروجی طرح: 
 
تلفن: 2-664975615? 5-66951593-021

نشانی سازمان مجری: تهران، خیابان انقلاب، خیابان دانشگاه، خیابان شهید وحید نظری، پلاک 89
 

چکیده:

بخشهایی از شهرها در فرایند تطور خود، به دلایل مختلف اقتصادی و اجتماعی از جریان نوسازی خارج می شوند در این مناطق، اغلب طبقات کم درآمد ساکن شده و یا مالکان ساکن در سایر نواحی این بخشها نیز ،تمایلی به نوسازی بناهای خود نشان نمی دهند.این نواحی که به تدریج تبدیل به محلی برای ایجاد آسیب های اجتماعی شده و در مقابل بلایای طبیعی آسیب پذیر می شوند در ساز و کار های موجود قابلیت نوسازی ندارند لذا دولت ها و شهرداریها با تشخیص معضل مذکور، حمایت هایی همچون تسهیلات یارانه و بخشودگیهای عوارضی را برای ایجاد جریان نوسازی در این نواحی اجرا می کند. اما محدودیت منابع دولتی و عمومی و عدم تمایل بخش خصوصی به سرمایه گذاری در این نواحی، در کنار محدودیتهای ساختاری، اثربخشی حمایتها را کم و منابع مالی مورد نیاز برای نوسازی در این نواحی را محدود می کند.
مسکن بخش عمده بافتهای فرسوده را به خود اختصاص داده است. موضوع این مطالعه بررسی روشهای مرسوم تامین مالی ساخت مسکن در بافتهای فرسوده تهران و کاوش برای یافتن روش، یا روشهای مناسب تامین مالی در وضع موجود و آینده نزدیک، با مشارکت کلیه گروه های مرجع در این خصوص (سازندگان، تامین کنندگان اعتبار، سازمانهای تخصصی فعال در بافتهای فرسوده، موسسات مالی) بوده است
.
روش اصلی تحقیق در این مطالعه کیفی و متکی بر مصاحبه های عمیق با استفاده از نظریه بنیادی بوده است ضمن آنکه از روشهای کمی در مرحله اول مطالعه برای تعیین وضعیت موجود روشهای تامین مالی مسکن در بافتهای فرسوده و از مطالعات اسنادی در بررسی تجارب نوین تامین مالی مسکن در کشور و تجارب کشورهای نمونه (کره جنوبی، ترکیه، چین و مالزی) در تامین مالی نوسازی بافتها استفاده شده است
.
بر اساس روش تحقیق بکار رفته، اشباع نظری در خصوص شش روش تامین مالی مناسب در وضع موجود و آینده نزدیک برای تامین مالی نوسازی مسکن به دست آمده که پس از مراجعه به تئوریهای و ادبیات موجود اعتبار و روایی آنها تایید شده است. این روشها عبارتند از
:
1. مشارکت دادن وام دهندگان در منافع قابل انتظار از مسکن با قیمت گذاری مجدد تسهیلات 2- انتشار اوراق مشارکت با نرخ سود قابل رقابت با سایر انواع اوراق به میزان تسهیلات تکلیفی بافت های فرسوده 3- وضع مالیات های خاص بافت فرسوده 4- انتشار اوراق مشارکت پروژه های مشخص مسکن با تاسیس شرکتهای مستغلات 5- تاسیس شرکت تضمین معاملات پیش فروش توسط نهاد مسوول در بافتهای فرسوده 6- ایجاد زمینه و دعوت خیرین به تامین مالی ساخت مسکن در بافتهای فرسوده از محل وجوه اداره شده خیرین نزد بانکها



کلیدواژگان: بافت فرسوده، مسکن، روشهای تامین مالی، تهران

 
 
Title:

Research on Methods of Renewal Housing Finance in deteriorated areas; Case Study: Tehran City



Abstract:

The cities in evolution leave some parts of theirs, out of the renewal process. Generally These districts that called deteriorated areas are populated by poors and tenants. The landlords that often live in other parts, don’t have tendency to renew their properties because of non economical justification. These parts that approach to vulnerable area in regarding of social and structural terms, couldn’t restore without kind of subsidies or patronages. So governments and municipalities obligate this duty in spite of less effectiveness due to insufficiency of resources.
Housing is the main portion of urban fabrics and deteriorated areas. This study fouses on housing finance in those areas and reseached to find best way for financing of housing renewal in circumstance of Iraninan finance sector in Status quo and near future.
The main method of research is a qualitative; Grunded Theory, so that we have several interviews with representatives of three groups of people: constructors, debt providers and planners & policy makers in deteriorated areas Of Tehran City. Besides, quantative tools for a descriptive awareness of current ways for financing and documentary methods for surveying of new ways of housing finance in Iran and experiences of many developing countries (South Korea, Turkey, Maleysia, China) in renewal finance, have been used.
According to results there have been saturation on six ideas:
1- Repricing of loans as a way of persuading of debt providers
2- Issuing of competitive bonds in scale of obligative loans of deteriorated areas.
3- Special deteriorated area taxation
4- Issuing of project oriented bonds like REIT or Islamic boads (Sukuk e Estsna) in deteriorated areas.
5- Establishing a Housing Guarantee Company that is specific for deteriorated areas.
6- Using of Donors potential in making dwelling for poors by manged funds method in existing financial institution.



Keyword(s): deteriorated area, Housing, Methods of Finance, Tehran